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        楼盘傍上高尔夫 身价飙升

        2013-12-27 11:14:16    来源:沙滩高尔夫新闻网    点击:
          眼下的房地产市场,“高尔夫大宅”是一个颇具号召力的口号。那些建于荒野起于微末的洋房别墅,“依傍”了高尔夫之后,仿佛黄袍加身,立刻有了“帝王将相气”,价格也远远高于同区其他楼盘,让人“高山仰止”。
         
          正因如此,各路房地产商纷纷开工建高尔夫球场,“高尔夫地产”野蛮生长,由于高尔夫进入中国之初即被打上“贵族运动”的标签,坊间对其“乱象”更是一片反对。
         
          国家发改委、监察部、国土资源部、环保部等11部委日前联合下发了《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》,要求各地开展高尔夫球场综合清理整治,如有球场在此次彻查中隐瞒不报,“一经检查发现,一律予以取缔”。
         
          这一举措,让房地产商捏了一把冷汗,因为光明正大拿牌的高尔夫球场本就不多,作为招牌的高尔夫球场,造价动辄上亿太高,在房地产调控政策如此之严的当下,想把房子卖出高价抵冲成本又谈何容易。如果此时高尔夫项目因为手续不齐而被取缔,那岂不相当于釜底抽薪?
         
          在一番喧嚣和大规模的跟风之后,“高尔夫地产”走到了关键的十字路口,那些涉嫌违规的“高尔夫地产”,更面临生死大限。
         
          A泛滥
         
          楼盘“傍”高尔夫身价飙升
         
          球场边洋房,200万涨到500万
         
          今年8月26日,深圳观澜湖高尔夫项目的业主王先生,把他438平方米的7房大宅挂到网上出售,要价3000万元。而他2006年左右买楼时,价格不过1500万元左右。
         
          “这里的别墅价格,基本都比最初开盘时翻了个番”,在观澜湖旁某房产中介工作的王萍告诉记者,“其实相对而言,高层洋房涨得更多,比如我刚刚经手的一套160平方米高层洋房,价格从2003年左右不到200万元涨到了现在500多万元,是原来的近3倍”。
         
          广东省高尔夫球协会副秘书长姜永军说:“在1993年的时候,(观澜湖)没有高速公路通到那里,也没有很好的交通工具过去,我们当时就说这里是深圳的‘西伯利亚’,但是通过1994年、1995年的观澜湖世界杯高尔夫球比赛,政府在那里投资修建了梅观高速,交通大大改善。”
         
          高尔夫球场成了观澜湖房地产销售的重要引擎,而楼市的火爆,也为高尔夫的持续发展提供了更好的环境条件,这无疑是一种难得的良性循环。
         
          楼盘会“借力”,富豪争着抢
         
          此后,深圳嘉宝田花园等以高尔夫球场为卖点的楼盘频出。有些房地产商则借力打力,把楼盘建在高尔夫球场附近,如广州白云高尔夫花园、颐和高尔夫庄园等。
         
          8月30日,记者来到广州白云高尔夫花园,找到了位于该楼盘旁边唯一的一个高尔夫练习场,长、宽均百米有余,球场外侧有高网拦起,里面绿草铺地,有几个会员正在练习。据员工介绍,这处共计20000平方米左右的练习场,与“白云高尔夫花园”没有任何产权或经营上的联系。“我们的高尔夫训练场1997年已经有了,后来‘白云高尔夫花园’在旁边拿地建楼,我们两家没有任何关系。不过考虑到地缘的关系,该楼盘的业主到我们这里来办会员卡,我们会给一些优惠。”球场所属的广州球绅高尔夫产业有限公司会员部经理陈湘愉如是介绍。
         
          位于南湖国家旅游度假区南湖高尔夫球场内的颐和高尔夫庄园,更把“借力”用到了极致。“有200多位珠三角亿万富豪已经入住”,该楼盘销售人员丁桥霞说。
         
          白云高尔夫花园业主陈萍告诉记者:“其实楼盘和高尔夫有没有关系并不重要,重要的是高尔夫和地产结合确实不错,而且这里小区的管理也做得很好。”记者调查发现,这里的楼价一般要比周边楼盘贵几千元。
         
          全国600球场,正规审批仅10家
         
          高尔夫对地产、旅游等的带动效应愈发明显,有人开始剑走偏锋。
         
          ———在广州工作的陈海明是海南陵水人,那是全国唯一位于沿海地区的国家级贫困县。陈海明告诉记者,按照《陵水海滨风景名胜区总体规划用地规划图(2005―2020)》标注,该县规划建设的高尔夫球场竟达10个之多,“其中多与房地产有关”;
         
          ———2009年,陕西榆林在沙漠中建高尔夫球场“大漠绿淘沙高尔夫俱乐部”。榆林当地年降水量在400毫米左右,属于半干旱地区,农民饮水十分困难。据该俱乐部总经理黄琦介绍,这个项目目前总投资超过2亿元。目前这个18洞高尔夫球场已处于试营业阶段,但相关审批手续还没有办理……
         
          1984年,中国内地第一家高尔夫球俱乐部在广东省中山市成立,广东乃至全国的高尔夫产业蓬勃兴起。统计显示:截至目前,广东已建成高尔夫球场70余个,其中大多与房地产项目有直接或间接关系;北京地区高尔夫球场也有70个左右,其中大多与房地产有关;浙江省境内,已出现13个颇具规模的高尔夫球场,另有9个在建和拟建项目;河南郑州有近10家高尔夫球场投入使用;海南已经开业运营的高尔夫球场超过26家,在建100多家,拟建的可能超过200家……
         
          根据北京林业大学高尔夫教育与研究中心统计,截至2011年5月,尽管全国正规审批通过的高尔夫球场只有10家左右,但实际上全国目前已经有高尔夫球场600家左右。
         
          B博弈
         
          无视禁令瞒天过海“野蛮生长”
         
          2004年,国务院办公厅曾印发通知,明确要求在全国范围内暂停建设高尔夫球场,但在这之后,众多未经正规审批的高尔夫球场仍纷纷冒出来。
         
          这么多违规球场,是如何建设如何经营的呢?
         
          瞒天过海:以生态园等名义报批
         
          记者在调查中发现,为数众多的“违规球场”,大多以生态园、休闲园、绿化项目、体育公园等名义报批,从相关部门获得审批后即悄悄兴建高尔夫球场:
         
          ———2005年,长沙市青竹湖镇天井村村民老谢和村子里的160户居民面临拆迁。“当时上面告诉我们,土地要用来建驾校。”老谢说,他和同村人后来得到的补偿是每平方米200元人民币。同年,湖南长沙青竹湖高尔夫项目开始建设,地点就在老谢的老屋所在地。有村民说,高尔夫球场开建后,他们没有了赖以为生的土地,不少村民靠捡垃圾来生活;
         
          ———2007年,北京海淀区四季青镇门头新村一个名为“北京绿色体育休闲园”的新公园建成,但却不让附近居民游玩。居民们仔细看后发现,园内另有乾坤:会所招牌上清楚写着“香山国际高尔夫球会”,附近的绿地上都是球车球童还有挥杆的打球人。当时该球会有关工作人员表示,建高尔夫球场已经批不下来了,所以便以休闲园的名义申请拿地;
         
          ———近日,山东高速所属绿城雪野湖开发有限公司圈地千亩违规建高尔夫球场又被媒体曝光。
         
          耗费惊人:每年耗掉6000万人用水
         
          高尔夫地产所以广为诟病,还有一个重要原因是,高尔夫球场耗费惊人。
         
          北京大学地方政府研究院院长彭真怀指出,全国目前有600多个已建高尔夫球场,按一个18洞球场正常占地1200亩计算,共占用土地28万亩。实际上,很多高尔夫球场实际占地都在3000亩以上,个别球场甚至高达上万亩。有一种说法是高尔夫球场占地已达到200万亩。此外,北京林业大学教授苏德荣说:“一个18洞球场,一年耗水高达40万立方米。全国600多个高尔夫球场,每年将耗用6000万人一年的生活用水。”
         
          野蛮生长:住宅项目支撑盈利
         
          2004年后,中央层面针对高尔夫球场先后出台了10道禁令。然而,高尔夫球场仍然违规前行。促使高尔夫“野蛮生长”的是利益。
         
          中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示,高尔夫球场仅仅是开发商用来包装、提升住宅项目的工具。“大多数高尔夫球场的盈利,都要靠其背后的住宅项目,没有住宅项目的支撑,高尔夫球场几乎没有盈利的可能。”国土部执法监察局局长李建勤此前接受记者采访时也坦言,之所以高尔夫球场项目屡禁不止,主要原因是地方政府抱着趋利目的,认为以各种名义建设的高尔夫球场,可以加快城市化和旅游业的发展。
         
          期望“转正”:不少开发商支持整治
         
          从全国范围看,广东的情况要比其他地区好。一位熟知广东高尔夫球场建设情况的人士透露:“广东全部高尔夫球场中,不管是正规批准的还是以其他方式批准的‘违规’球场,有超过95%是在荒地上建的,不会影响到耕地。如果说有占用耕地等情况,那可能是在改革之初,各方面还没有那么规范时的行为。不仅如此,广东的很多球场还起到了很好的社会作用。比如南海桃园球场,它的前身是一个烧砖的砖厂,因为挖泥弄得坑坑洼洼又因为烧砖有污染,后来建了高尔夫球场,整个环境为之一变;褂猩钲诘姆锘松角虺,所在地原来有一个垃圾填埋场,腥臊恶臭,现在也完全不一样了,这样的地方还有很多。”
         
          一位业内人士说,其实,广东的很多高尔夫球场的开发商都希望国家对这个行业进行全面整治。因为通过整治,一些资质好但审批手续确有瑕疵的高尔夫球场,可以通过正规的程序“转正”,而那些资质较差的,则可以全面出局。这对整个高尔夫行业的发展也很有好处。“长期以来,高尔夫因为涉及‘贵族’形象,一直是老百姓仇富的一个重要发泄口,那些违规圈占耕地、以低价补偿赶走农民的高尔夫球场,实际上是‘害群之马’,更让老百姓愈发来气,对他们的整治,有百利而无一害。”
         
          C整治
         
          不采取严厉措施难除病态
         
          究竟应该如何根除“高尔夫地产”中的乱象?促进相关产业健康发展?
         
          近来,国家对违建高尔夫球场再次重拳出击。2010年国土资源部通报8起案件,其中4起涉及违建高尔夫球场,地方政府违规更是占了一半。日前,国土资源部通报了8起国土资源领域违法违规案件查处情况,同时公布5起挂牌督办案件。在这13起违规案件中,有3起涉及高尔夫球场。
         
          11部委再出重拳清理整治
         
          11部委日前联合下发《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》指出,近期一些地方无视2004年国务院办公厅《关于暂停新建高尔夫球场的通知》和国务院有关文件要求,违规建设高尔夫球场,占用大量耕地和林地资源,造成了极坏的社会影响,《通知》要求所有球场一律不得占用耕地、天然林和国家级公益林地,占用耕地、林地的必须全部退出,尽快进行复耕和恢复森林植被。
         
          《通知》还列出“重点督办严重违法违规项目”,包括:占用耕地面积超过球场总面积50%的球场、在自然;で蛘咭盟吹乇;で诮ㄉ璧那虺、非法屯垦河湖影响防洪安全的球场、非法占用公共资源建设的球场!锻ㄖ繁硎,如果有球场在此次彻查中隐瞒不报,“一经检查发现,一律予以取缔”。
         
          留下“转正”机会惹争论
         
          与此同时,《通知》并没有一刀切,也给部分资质较好但属违规的高尔夫球场留下了“转正”的机会。
         
          《通知》规定:“违法违规行为已经完全纠正、整治措施全部落实到位的高尔夫球场,可由发改委、国土资源、环境;、林业等部门为其重新办理相关手续,并重新从高缴纳相关费用”。
         
          有人诟病这个规定是“交钱转正”,广东省律师协会行政法专业委员会主任何富杰则说:“我觉得这有些过于武断了,总不至于把所有以非高尔夫球场名义审批的球场全都关闭了吧?那损失也太大了。一些有资质的,还是应该让人家开下去。是不是‘交钱转正’,还要看其具体的操作。”
         
          仅行政处罚难警戒“后来者”
         
          何富杰所担心的问题,是对部分较为恶劣的违规建设高尔夫球场处罚太轻,达不到警戒“后来者”的目的。这也是众多法学专家较为一致的看法。
         
          全国人大代表、广州市律师协会名誉主席陈舒表示:“目前国土资源部门对违法违规的高尔夫球场建设案件进行处理,主要是行政处罚,而根据中国《刑法》规定:违反土地管理法规,非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上,造成种植条件严重毁坏或者严重污染的,以非法占用耕地罪定罪处罚,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。仅仅行政处罚是不够的,刑法在这个过程中必须得到严格的执行。”
         
          陈舒强调:“不采取‘刮骨疗毒’似的严厉措施,不足以让‘高尔夫地产’走上健康发展的轨道。”
         
          地方政府任其建设应属“渎职”
         
          “在违规建设高尔夫球场的过程中,地方政府难辞其咎”,广州大学法学院院长邓成明认为,“如果在房地产商建设高尔夫球场的过程中地方政府没有过问,任其建设,那便是行政不作为,属于渎职行为。如果地方政府违规审批或者越权审批,那么便是滥用职权。不管是这两种中的哪一种,相关的责任人都应该受到法律的惩罚。”
         
          中国历年
         
          高尔夫政策
         
          1999年
         
          国土资源部出台的用地目录中,高尔夫球场被列为限制用地。
         
          2003年11月17日
         
          国土资源部《关于进一步采取措施落实严格;じ刂贫鹊耐ㄖ饭娑,对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”、“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目,一律不得报批用地。
         
          2004年1月10日
         
          《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》(国办发〔2004〕1号)要求暂停新的高尔夫球场建设,清理已建、在建的高尔夫球场项目,规范已建高尔夫球场的运营。同时明确规定,自本通知印发之日起至有关新的政策规定出台前,地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。
         
          2004年10月21日
         
          《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)要求,继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。
         
          2005年12月2日
         
          国务院《关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》和国家发改委《产业结构调整指导目录(2005年本)》规定,高尔夫球场项目被列入限制类。
         
          2006年12月12日
         
          国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和〈禁止用地项目目录的通知》,高尔夫球场被列为禁止用地项目。
         
          2007年4月
         
          国土资源部《关于下达〈2007年全国土地利用计划〉的通知》要求,禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企业事业单位新建培训中心等项目用地。
         
          2009年8月11日
         
          国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》要求,严肃查处违反土地管理法律法规的新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。
         
          2009年9月22日
         
          国家发改委等7部门《关于开展高尔夫球场建设情况调查的通知》要求,对各地所有已建和在建的设计标准在9洞及以上或占地面积超过500亩的高尔夫球场进行调查。
         
          2009年12月1日
         
          《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发〔2009〕41号)指出“规范发展高尔夫球场、大型主题公园等”。值得注意的是,对高尔夫一贯使用的“限制”、“遏制”、“禁止”、“严禁”等词汇此处已经悄然改为“规范发展”。
         
          2009年12月31日
         
          《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔2009〕44号)下发,同意海南“在符合土地利用总体规划和城乡规划、不占用耕地特别是基本农田、有效;ど趾蜕肪、维护农民合法权益并依法办理用地手续的前提下,科学规划,总量控制,合理布局,规范发展高尔夫旅游”。
         
          2011年4月11日
         
          国家发改委等11部委联合下发《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》(发改社会〔2011〕741号),要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作,并在今年6月底前汇总上报。
         
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